Sachverständigenbüro von Czernitzky

Aktuell

Auf der nachfolgenden Seite möchte ich Sie in kompakter Form über einzelne Themen aus dem Sachvertändigenbereich informieren:

Definition des Verkehrs-/Marktwerts

Der Verkehrs/Marktwert ist in § 194 BauGB gesetzlich definiert: "Der Verkehrs/Marktwert wird durch den Preis bestimmt, der
in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen
Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des
sonstigen Gegenstands der Wertermittlung, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen
wäre."

Ertragswertverfahren

Ertragswertermittlung

Das Ertragswertverfahren ist in den §§ 15-20 WertV gesetzlich geregelt. Der Ertragswert setzt sich zusammen
aus Bodenwert und Ertragswert der baulichen Anlagen. Der Wert der baulichen Anlagen wird im
Ertragswertverfahren auf Grundlage des Ertrages (Kapitalisierung des auf die baulichen Anlagen entfallenden
Anteils) ermittelt. Die zur Ertragswertermittlung führenden Daten sind nachfolgend erläutert.


ERTRAGSVERHÄLTNISSE

Bei der Ermittlung des Ertragswertes ist von dem nachhaltig erzielbaren jährlichen Reinertrag auszugehen. Der
Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten (§ 16 Abs.1 WertV).
ROHERTRAG
Der Rohertrag umfaßt alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig
erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück, insbesondere Mieten und Pachten. Der Ermittlung des
Rohertrags sind nicht die tatsächlichen Mieten, sondern die nachhaltigen Mieten zugrunde zu legen (§ 17 Abs.2
WertV).


BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN

Die zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks (insbesondere der Gebäude) laufend erforderlich
sind. Bewirtschaftungskosten umfassen die Abschreibung, die nicht umlagefähigen Betriebskosten, die
Instandhaltungskosten, die Verwaltungskosten und das Mietausfallwagnis (§ 18 WertV). Die Abschreibung ist
durch Einrechnung in den Vervielfältiger berücksichtigt.


LIEGENSCHAFTSZINSSATZ

Der Liegenschaftszinssatz ist eine Rechengröße im Ertragswertverfahren. Er wird regelmäßig aus Marktdaten
(Kaufpreise und den ihnen zugeordneten Reinerträgen) abgeleitet. Welcher Zinssatz (Liegenschaftszinssatz)
der Verzinsung zugrunde zu legen ist, richtet sich nach der Art des Objekts und der zum
Wertermittlungsstichtag auf dem örtlichen Grundstücksmarkt herrschenden Verhältnisse.


WIRTSCHAFTLICHE RESTNUTZUNGSDAUER

Als Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre anzusetzen, in denen die baulichen Anlagen bei
ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden
können. Die Ansätze können der nachstehenden Berechnung entnommen werden.


SONSTIGE WERTBEEINFLUSSENDE UMSTÄNDE

Als sonstige wertbeeinflussende Umstände kommen insbesondere in Frage: Die Nutzung des Grundstücks für
Werbezwecke oder wohnungs- und mietrechtliche Bindungen sowie Abweichungen vom normalen baulichen
Zustand, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz des Ertrags oder durch eine entsprechend geänderte
Restnutzungsdauer berücksichtigt sind. (§ 19 WertV)

Sachwertverfahren

Sachwertermittlung

Das Sachwertverfahren ist in §§ 21-25 WertV gesetzlich geregelt. Der Sachwert setzt sich zusammen aus
Bodenwert und Sachwert der baulichen Anlagen. Der Wert der baulichen Anlagen (Gebäude und bauliche
Außenanlagen) wird im Sachwertverfahren auf der Grundlage von Herstellungswerten ermittelt. Der Wert der
Außenanlagen (bauliche und sonstige Außenanlagen) darf auch pauschal zum Zeitwert geschätzt werden.


NORMALHERSTELLUNGSKOSTEN

Die Normalherstellungskosten werden nach den Ausführungen in der Wertermittlungsliteratur und den
Erfahrungen der Gutachter auf der Basis der Preisverhältnisse im Jahre 1995 bzw. 2000 angesetzt. Der Ansatz
der Normalherstellungskosten ist den ´Normalherstellungskosten 1995 / 2000´ des Bundesministeriums für
Raumordnung, Bauwesen und Städtebau entnommen worden.


BAUNEBENKOSTEN

Zu den Normalherstellungskosten gehören auch die Baunebenkosten; insbesondere Kosten für Planung,
Baudurchführung, behördliche Prüfung und Genehmigungen. Die Baunebenkosten hängen vom
Gesamtherstellungswert der baulichen Anlagen und damit von der Bauausführung und der Ausstattung der
Gebäude ab. Der Ansatz kann den ´Normalherstellungskosten 1995 / 2000´ des Bundesministeriums für
Raumordnung, Bauwesen und Städtebau entnommen werden.


WIRTSCHAFTLICHE RESTNUTZUNGSDAUER

Als Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre anzusetzen, in denen die baulichen Anlagen bei
ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden
können. Die Ansätze können den ´Normalherstellungskosten 1995 / 2000´ des Bundesministeriums für
Raumordnung, Bauwesen und Städtebau entnommen werden.


WERTMINDERUNG

Die Wertminderung ist die Minderung des Herstellungswerts wegen Alters, Baumängel oder Bauschäden.
a) Wegen Alters
Die Alterswertminderung wird außer für Gewerbegebäude nach dem Abschreibungsmodell von Ross auf der
Basis der sachverständig geschätzten Restnutzungsdauer und der jeweils üblichen Lebensdauer ermittelt. Das
jeweils gewählte Alterswertminderungsmodell ist in der Berechnung angegeben.
b) Wegen Baumängeln und Bauschäden
Die in der Gebäudebeschreibung aufgeführten Wertminderungen wegen Bauschäden und Baumängel wurden
nach Erfahrungswerten auf der Grundlage für ihre notwendigen Kosten quantifiziert.
SONSTIGE WERTBEEINFLUSSENDE UMSTÄNDE
Sonstige bisher noch nicht erfasste, den Verkehrswert beeinflussende Umstände (insbesondere eine
wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, aber auch wohnungs- und
mietrechtliche Bindungen) werden nach § 25 WertV in geeigneter Weise durch einen Abschlag/Zuschlag
berücksichtigt

TV-Tipp:

Derzeit nicht benannt.

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